• بيع العقار في طور الإنجاز وحقوق المستهلك

بيع العقار في طور الإنجاز وحقوق المستهلك

2017-06-07 12:03:24

   أهم ما يميز بيع وشراء العقار في طور الإنجاز هو ما جاء به قانونه المصادق عليه نهائيا في يناير 2016، من ضمانتين هامتين، أولاهما "ضمانة نهاية الأشغال" وضمانة "عقد التخصيص"، وهما الضمانتان اللتان بإمكانهما محاربة الظواهر والممارسات اللاقانونية في سوق العقار.
وفي الوقت الذي اتسع بيع العقار في طور الإنجاز بشكل كبير، مازال الرهان على القانون المتعلق بهذا النوع من التسويق العقاري كبيرا في أن يسهم بالنظر لما يوفره من ضمانات وحماية لحقوق طرفي عقد بيع العقار في طور الإنجاز في إضفاء مزيد من الشفافية على معاملات السوق العقاري ومحاربة الظواهر والممارسات اللاقانونية في هذا المجال مع تأطيره بمقتضيات تشريعية وتنظيمية واضحة ومناسبة ومبسطة.
ويهدف قانون بيع العقارات في طور الإنجاز الذي تمت المصادقة عليه السنة الماضية بمجلسي النواب والمستشارين، إلى تحفيز الاستثمار في الميدان العقاري وتشجيع شرائح واسعة من المواطنات والمواطنين على الولوج إلى السكن بشروط ميسرة وبأداء متدرج.
مصدر موثوق قال إن هذا القانون يسعى من جهة إلى تذليل العقبات على الرغم من مرور أزيد من عشر سنوات على دخوله إلى حيز التنفيذ، ومن جهة ثانية إلى تحفيز الاستثمار في الميدان العقاري وتمكين المنعشين العقاريين من مصادر جديدة للتمويل بغرض تشجيع شرائح واسعة من المواطنات والمواطنين على الولوج إلى السكن بشروط ميسرة وبأداء متدرج واعتمادا على إمكاناتهم الذاتية في إطار من الحماية القانونية والضمانات الكافية لهذا النوع من المعاملات.
وأضاف المصدر ذاته، استنادا إلى وزارة السكنى وسياسة المدينة، أن أهم المستجدات التي أقرها هذا القانون الذي تم إعداده بمنهجية تشاركية موسعة تتمثل على الخصوص في التنصيص على بطلان العقود المتعلقة ببيع العقار في طور الإنجاز التي لم تتم وفق أحكام هذا القانون، وذلك للحد من الممارسات غير القانونية التي تجرى في هذا الإطار وكذا في تعزيز حقوق المشترين بإحداث ضمانة جديدة تسمى "ضمانة إنهاء الأشغال" بهدف حماية المشروع من كل الصعوبات التي قد تحول دون إتمامه مما سيضمن حق المشترين في حالة عدم قدرة البائع على إنجاز المشروع لأي سبب من الأسباب كحالات العسر أو الإفلاس أو غيرها.
كما تتمثل هذه المستجدات في تمكين المشتري من إجراء تقييد احتياطي في الرسم العقاري في حالة أداء نسبة لا تقل عن 50 بالمائة من الثمن الإجمالي للبيع وفي السماح بتقسيم الملك موضوع الرسم العقاري الأصلي على الرغم من وجود تقييدات احتياطية به وذلك بنقل كل تقييد احتياطي إلى الرسم العقاري الفردي المتعلق به.
ومن أهم المستجدات التي أتى بها هذا القانون أيضا التنصيص على إمكانية إبرام عقد جديد يسمى "عقد التخصيص" وهو عقد يخول للبائع الحصول على تسبيق قبل إبرام العقد الابتدائي مع توفير ضمانات جديدة لصالح المشتري، فضلا عن ربط إبرام عقد البيع الابتدائي بالحصول على رخصة البناء بدل شرط الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي كما هو عليه الأمر حاليا وذلك بهدف تمكين البائع من الانطلاق في مشروعه العقاري وتمويله.
ويشكل تبسيط وتوضيح الإجراءات والمساطر المرتبطة بمختلف مراحل إنجاز البيع وكذا إمكانية فسخ المشتري للعقد مع المطالبة بالتعويض في حال التأخر في الإنجاز من بين أهم مستجدات هذا القانون حسب المصدر ذاته.
وأشار المصدر إلى أن هذا القانون تضمن بعد المصادقة عليه تقديم اقتراح بتعديل الفصل 3- 618 مكرر من خلال مقتضيين يتعلق الأول بإضافة عبارة "وكل ضمانة أخرى مماثلة" إلى الفقرة الأخيرة منه لتفادي حصر الضمانات في صيغة وحيدة هي الصيغة البنكية وهو ما من شأنه أن يضيق على الاستثمار، حيث تسمح الصيغة المقترحة باعتماد ضمانات أخرى عينية أو شخصية لاسيما في الحالات التي لا تستوجب اللجوء إلى التمويل البنكي.
ويتجسد المقتضى الثاني من هذا الاقتراح والمنصب على نفس الفصل في إضافة فقرة أخيرة تتعلق بمعالجة عقبة من عقبات تنفيذ هذا المشروع حيث تم التنصيص في ما يتعلق باسترجاع الديون على الضمانات التي يوفرها هذا القانون واستبعاد الحجز التحفظي عندما تكون هذه الضمانات قادرة على تغطية الديون المطالب بها وذلك تفاديا للازدواجية في الضمانات وتقليصا لأسباب النزاعات وتفاديا لحالات توقف المشاريع.


صاحب المقال : Annahar almaghribiya

المرجع : Annahar almaghribiya
إظافة تعليق